南都物业服务股份有限公司是一家运行机制灵活的民营企业，一直从事物业管理相关服务，公司提供的主要服务分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务，公司首次公开发行A股不超过1984.13万股，占发行后总股本的比例不低于25.00%。公司将登陆上交所上市，保荐机构长江证券。| 股票代码 | 603506 |
| 股票简称 | 南都物业 |
| 上市地点 | 上交所 |
| 发行价格(元/股) | 16.25 |
| 发行市盈率 | 22.98 |
| 网上发行股数(股) | 19,841,270 |
| 网下配售数量(股) | - |
| 总发行数量(股) | 19,841,270 |
| 网上发行中签率(%) | 0.01527134 |
| 募集资金总额(亿元) | 3.22 |
| 保荐人(主承销商) | 长江证券 |
| 预先披露日期 | 2016-07-01 |
| 预先披露更新日期 | 2017-10-31 |
| 上会通过日期 | 2017-12-05 |
| 获准发行日期 | 2017-12-29 |
| 刊登发行公告日期 | 2018-01-02 |
| 网上路演日期 | 2018-01-22 |
| 网上发行日期 | 2018-01-23 |
| 中签号公布日期 | 2018-01-25 |
| 上市日期 | 2018-02-01 |
| 公司名称 | 南都物业服务股份有限公司 | 英文名称 | Nacity Property Service Co.,Ltd. |
| 成立日期 | 1994年4月13日（2015年12月29日整体变更为股份有限公司） | 注册资本(人民币万元) | 5,952.381 |
| 法人代表 | 韩芳 | 证监会行业分类 | K70房地产业 |
| 雇员总数(人) | 6,276(2017年6月30日统计） | 总经理 | 肖小凌 |
| 董事会秘书 | 阙建华 | 证券事务代表 | - |
| 注册地址 | 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 | 办公地址 | 杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼 |
| 邮编 | 310023 | 电话 | 0571-88255592 |
| 传真 | 0571-88255592 | 公司网址 | http://www.nacityres.com/ |
| 电子邮件 | IR@nacity.cn | 保荐代表人 | 孙玉龙、王珏 |
| 会计师事务所 | 天健会计师事务所（特殊普通合伙） | 经办会计师 | 黄元喜、柯宗地 |
| 律师事务所 | 浙江天册律师事务所 | 经办律师 | 孔瑾、王鑫睿 |
| 资产评估机构 | 坤元资产评估有限公司 | 经办评估人员 | 白植亮、周敏 |
| 发行费用概算(万元) | 3,493.77 | 其中信息披露费用(万元) | 367.92 |
| 公司简介 | 公司提供的主要服务分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务。 | |||
| 主营业务 | 公司提供的主要服务分为物业服务与增值服务，其中物业服务包括包干制物业管理服务、酬金制物业管理服务、案场服务和顾问咨询服务。 | |||
| 筹集资金将用于的项目 | 序号 | 项目 | 投资额(万元) | 拟使用募集资金投资金额(万元) |
| 1 | 物业管理智能化系统项目 | 9,049.90 | 7,000.00 | |
| 2 | 全国物业服务业务拓展项目 | 9,860.00 | 6,000.00 | |
| 3 | 社区 O2O 平台建设项目 | 5,000.00 | 3,000.00 | |
| 4 | 公寓租赁服务项目 | 10,785.80 | 10,785.80 | |
| 5 | 人力资源建设项目 | 6,375.11 | 1,962.50 | |
| 合计 | 41,070.81 | 28,748.30 | ||
| 序号 | 股东名称 | 持股数量(万股) | 占总股本比例(%) |
| 1 | 浙江南都房地产服务有限公司 | 2727.2750 | 45.82 |
| 2 | 韩芳 | 1704.5450 | 28.64 |
| 3 | 舟山五彩石投资合伙企业（有限合伙） | 395.4550 | 6.64 |
| 4 | 上海南都集团有限公司 | 357.1429 | 6.00 |
| 5 | 北京银泰置地商业有限公司 | 357.1429 | 6.00 |
| 6 | 郑勇强 | 119.0476 | 2.00 |
| 7 | 上海中城年代股权投资基金管理有限公司 | 119.0476 | 2.00 |
| 8 | 金涛 | 113.6350 | 1.91 |
| 9 | 肖小凌 | 59.0900 | 0.99 |
| 合计 | 5,952.3810 | 100.00 | |
|---|---|---|---|
| 序号 | 公司名称 | 简要介绍 |
| 1 | 万科物业发展有限公司 | 万科物业发展有限公司(以下简称“万科物业”)是万科企业股份有限公司的控股子公司，截至 2016 年底，万科物业在全国 65 个大中城市进行了业务布局，服务项目约 1800 个，合同面积约 3.56 亿平方米，在职员工人数约 4.7 万名。2016 年万科物业营业收入 55.5 亿元，净利润为 4.6 亿元。 |
| 2 | 绿城物业服务集团有限公司 | 绿城物业服务集团有限公司(以下简称“绿城服务”)成立于 1998 年 10 月， 2016 年 7 月于香港交易所主板挂牌上市。截至 2017 年 6 月 30 日，绿城服务在管项目达到 959 个，管理面积达到 1.18 亿平方米，在管面积住宅类项目占比 78.4%，非住宅项目占比 21.6%，，业务覆盖全国 23 个省、99 个城市。 |
| 3 | 广东碧桂园物业服务股份有限公司 | 广东碧桂园物业服务股份有限公司(以下简称“碧桂园物业”)是碧桂园集团旗下四大业务板块之一，其物业服务业务遍及全国 27 个省、直辖市、自治区，服务项目数量逾 500 个，签约管理面积约 2.1 亿平方米，服务团队逾 1.8 万人。截至 2015 年末，住宅类项目在管面积占比为 85%，商业物业占比 6.5%，学校物业占比 3%，办公物业占比 5.5%。 |
| 4 | 保利物业发展股份有限公司 | 于 1996 年在广州成立，旗下分子公司 26 家，业务遍及全国 60 个大中城市，承接的物业管理项目 400 余个，管理面积约 1 亿平方米，员工总数 2 万余人。截至 2016 年底，主营业务收入中住宅物业占比为 87.44%，办公物业占比 12.56%。 |
| 5 | 中海物业集团有限公司 | 隶属于中国建筑工程总公司旗下中国海外集团，自 1991 年起在内地开展物业管理服务。2015 年 10 月，中海物业在香港联交所主板上市。2016 年，中海物业实现营业收入 22.9 亿元，净利润为 2 亿元，在管项目建筑面积约 9350 万平方米。截至 2015 年 5 月，总建筑面积住宅社区占比 94.6%，商用物业占比 4.2%，政府物业占比 1.2%。截至 2017 年 3 月，中海物业业务覆盖全国 52 座重点城市，旗下员工 2.2 万人，签约物业项目 489 个。 |
| 6 | 金科物业服务集团有限公司 | 隶属于 A 股上市公司金科地产集团股份有限公司，成立于 1998 年，在职员工 1.2 万余人。金科服务业务覆盖全国 16 个省、自治区及直辖市，进驻 70 余城，管理规模约 1.6 亿平方米。金科物业业务以住宅物业为主，区域上以中西部区域为重点。2016 年，金科物业营业收入中住宅物业业绩贡献度为 88.1%，为物业服务费收入的主要来源，商业物业、办公物业服务费收入业绩贡献率分别为 10.9%和 1%;住宅物业项目占比最高，达到 77.87%，商业物业占比 7.99%，办公物业占比 14.14%。 |
| 7 | 金地物业管理集团公司 | 于 1993 年在深圳成立，是金地集团旗下为客户提供物业管理服务、资产运营的综合平台。金地物业在全国区域内进行了布局。截至 2015 年 5 月，金地物业在管居住物业项目建筑面积 14,003.52 万平方米，占比高达 61%;在管商业运营项目建筑面积 3,068.92 万平方米，占比 13%;在管办公物业、工业物业均占比 2%，在管其他物业占比 22%。 2016 年，金地物业实现营业收入 23.1 亿元，净利润 2.39 亿元。截至 2016 年底，金地物业在管项目总建筑面积约 1.82 亿平方米，管理项目数 493 个。 |
| 8 | 龙湖物业服务集团有限公司 | 成立于 1997 年，是龙湖集团控股子公司，在重庆、成都、北京、西安、上海等 30 个城市开展了物业服务工作，员工人数逾万，合约面积超过 1 亿平方米。龙湖物业的住宅物业项目占比达 94.35%。截至 2016 年底，龙湖物业服务费收入主要来源于住宅物业、商业物业、办公物业，其中住宅物业占比 75.5%，商业物业、办公物业服务收入占比 13.15%和 11.36%。 |
| 9 | 彩生活服务集团有限公司 | 成立于 2002 年 6 月，总部位于深圳，2014 年 6 月在香港联交所主板上市，是国内社区服务运营的首家上市公司。截至 2017 年上半年彩生活实现营收 7.47 亿元，净利润为 1.15 亿元。 2017 年 6 月底服务项目达到 2,178 个，管理面积约 3.83 亿平方米。并购是彩生活实现在管面积规模迅速提升的主要手段。 |
| 10 | 长城物业集团股份有限公司 | 创立于 1987 年，员工人数包含分包方约为 2 万人，业务范围覆盖全国 31 个省、自治区、直辖市的 80 余个城市，物业项目约 700 余个，物业面积逾 1.5 亿平方米，服务类型包括住宅和公建等。2016 年，长城物业实现营业收入 22 亿元，净利润 1.3 亿元。长城物业较早实现了与地产母公司的脱离而走上独立市场化运营的道路。 |
| 序号 | 客户名称 |
| 1 | 启东崇和置业有限公司 |
| 2 | 阿里巴巴(中国)网络技术公司 |
| 3 | 金华市传云物联网技术有限公司 |
| 4 | 杭州华三通信技术有限公司 |
| 5 | 传富置业（成都）有限公司 |
| 序号 | 供应商名称 |
| 1 | 杭州北秀保安服务公司 |
| 2 | 杭州明邦保安服务公司 |
| 3 | 杭州市安保服务集团有限公司 |
| 4 | 浙江德邦保安服务有限公司 |
| 5 | 浙江震霆装饰设计工程有限公司 |
| 财务指标/时间 | 2017年1-6月 | 2016年 | 2015年 | 2014年 |
| 总资产(元) | 680,702,372.39 | 572,973,104.53 | 340,221,832.49 | 322,973,011.12 |
| 净资产(元) | 245,087,886.15 | 236,541,708.85 | 69,576,930.19 | 107,716,707.19 |
| 少数股东权益(元) | 884,361.63 | - | - | 205,754.39 |
| 营业收入(元) | 375,067,962.74 | 577,745,318.77 | 470,762,403.26 | 390,861,466.25 |
| 净利润(元) | 35,890,250.92 | 62,964,778.66 | 22,096,985.67 | 31,495,859.32 |
| 资本公积(元) | 99,674,620.20 | 99,674,620.20 | 5,198,430.20 | - |
| 未分配利润(元) | 5,198,430.20 | 69,466,677.99 | 12,861,119.52 | 100,010,952.80 |
| 基本每股收益(元) | 0.60 | 1.13 | 0.50 | - |
| 稀释每股收益(元) | 0.60 | 1.13 | 0.50 | - |
| 每股现金流(元) | 0.56 | 1.06 | 4.00 | 10.92 |
| 净资产收益率(%) | 14.84 | 38.93 | 45.83 | 34.35 |
