近日，楼市如何“去库存”，成为全国“两会”代表委员们热议的话题之一。2015年底的中央经济工作会议指出，2016年中国经济有“三去一降一补”的五大任务。其中，化解房地产库存将是要务之一。2016年的政府工作报告中，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存等都成为楼市“去库存”的主旋律。
　　2012年以来，全国商品房待售面积持续大幅增长，到2015年11月末，已高达69637万平方米。库存过高不利于房地产市场稳定运行和整个国民经济健康发展。
　　中央经济工作会议明确提出要化解房地产库存，并提出从加快农民工市民化、鼓励自然人和机构投资者购买库存商品房等方面消化房地产库存。
　　由于目前我国房地产市场发展阶段已发生重大变化，2015年以来房地产市场运行态势也出现新的特征，要采取有针对性的政策措施有效化解房地产库存，有必要对当前房地产库存形势和未来趋势作出客观判断，并根据房地产库存过高的成因和难点，找准化解库存的重点和路径。
　　库存下降信号有所  显现
　　虽然2015年以来商品房待售面积总体仍呈增加趋势，但也要看到，有利于库存下降的信号已有所显现。
　　首先是商品房销量开始回升，特别是住宅销量回升较为明显。2014年四季度以来持续降息、降低交易环节税费、降低首付等政策提高了居民购房支付能力，特别是降低了改善型需求购房者的成本，房地产销量逐步企稳回升，2015年1月－11月全国商品房销售面积109253万平方米，同比增长7.4％，其中住宅销售面积同比增长7.9％。由于商品房销量回升，待售房面积增量已开始放缓。2015年前11个月待售房面积净增加7468万平方米，较2014年前11个月待售房面积增量10500万平方米减少了3032万平方米。
　　其次是新开工面积和土地购置面积持续下降，后续供给压力将有所减轻。2013年全国房屋新开工面积达到20.12亿平方米的历史峰值，2014年新开工面积较2013年下降10.7％，2015年前11个月房屋新开工面积又较2014年同期下降14.7％。2014年以来，土地购置面积也持续下降，2015年前11个月土地购置面积同比下降33.1％。由于反映后续供应能力的土地购置面积和新开工面积都出现大幅下降，后续的新增供给量将会减少，房地产库存压力也会有所减弱。
　　再次是住房库存过高的风险将趋于缓解。由于目前住房金融、税收等方面的政策有利于提高居民支付能力，且目前全国的房价收入比明显低于1998年以来的均值水平，预计2016年住房销售回暖的情况将可以保持。考虑到住宅新开工面积降幅较大，预计2016年住宅待售面积将会出现回落，库存高企的情况有望得到缓解。目前住宅待售面积占商品房待售面积的64％左右，住宅待售面积的回落将有助于逐步降低房地产库存。
　　虽然有利于降库存的一些积极信号开始显现，但由于部分城市房地产供给过剩问题十分突出，库存难以在短期内恢复到正常水平，对此仍要有充分准备。
　　找准房地产去库存的路径
　　2014年四季度以来，金融、税收等方面的政策调整对促进住宅销售发挥了重要作用，2015年下半年以来，各月的商品住宅销售量都已达到历史同月的最高值，2015年前11个月商品住宅销售额已达到历史同期最高水平，总体判断目前住房市场的销售已恢复到正常水平。随着我国城镇户均住房超过1套，住房市场从供不应求转向供求总体平衡、局部过剩，期待住房市场销售量在目前的规模上再大幅度增长既不现实，也不可持续。在新的阶段，房地产去库存的关键和重点要放在三个方面。
　　一是要继续通过降供给来降低库存过大的压力。2010年以来，我国房屋新开工面积较此前大幅增长，2010年－2013年房地产开发企业房屋年均新开工面积高达18.34亿平方米，是此前房屋新开工面积高峰2009年的1.6倍。2010年以来房屋新开工面积的过快增长是造成近两年房地产库存快速上升的主因。
　　按照正常的建设周期计算，前期大规模开工建设的房屋从2014年开始相继进入竣工期，这一过程将持续到2018年，即未来几年房地产市场供求形势会进一步宽松。虽然2014年以来新开工面积和土地购置面积已开始下降，2015年以来房屋销售总体呈回暖态势，但目前房屋新开工面积仍高于销售面积，考虑到未来两年仍是房屋竣工面积的高峰期，房地产去库存的压力仍非常大，未来几年通过降供给来缓解库存过大的压力仍是首要选择。
　　二是要重点解决商业营业用房等非住宅项目库存过高的问题。2015年11月末，商业营业用房待售面积较10月增加318万平方米，包括商业营业用房和办公楼在内的所有非住宅项目的待售面积高达25544万平方米，相当于2014年全年非住宅销售面积的1.65倍。商业营业用房的购买主体是企业，受经济增速回落、企业效益持续下降影响，企业购买商业营业用房的能力受到较大影响，加之电子商务快速发展也在一定程度上挤压了商业营业用房的需求，商业营业用房等非住宅项目的去库存难度显著大于住宅去库存的难度，需要采取有效措施加以解决。
　　三是要通过释放改善型需求，鼓励住房的梯度消费来稳定住房销售。虽然住房销售开始回暖，但去库存的压力仍然较大，仍需要采取有效措施稳定住房销售。中央经济工作会议提出的“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场”具有重要意义，有利于农民工更好地融入城市。但也要认识到，新进城农民和新就业人口支付能力相对较弱，而新建商品住房面积相对较大，要解决好农民工和新就业人员的住房问题，需要更加重视将新房市场和二手房市场打通，释放改善型需求，鼓励梯度消费。如果能够有效释放改善型需求，改善型需求购房者通过“卖旧买新、卖小买大”不仅可以持续改善自身住房条件，加快房地产去库存进度，而且可以为进城农民和新就业人员提供更多交通、生活等综合配套设施完善的住房，也才能从根本上实现持续改善居民住房条件和实现市场稳定运行的双重目标。
　　去除房地产库存“病根”
　　加杠杆不是房地产去库存的关键，制度优化才是房地产去库存的关节。消除一些由于制度性因素导致的房地产出现高库存的病因。一是未来几年仍要适当收紧土地供应规模，特别是要减少商业营业用房的土地供给。降供给是降库存的首选，减少土地供给是实现降供给的保障。对商品房、特别是商业营业用房等新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增房地产用地规模，通过适当减少土地供应量逐步解决房地产供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。对各类保障房建设项目，也要引导地方政府做好评估，合理确定棚户区改造等保障房建设的规模，防止出现保障房空置问题。对商品房库存量过大、保障房空置率过高的地区，宜严格限制新增保障房用地供给。
　　二是大幅下调或取消二手房交易环节的各种税费，鼓励梯度消费。二手房交易环节征税的目的是为了限制买卖交易，这在市场供不应求时有一定合理性。但随着市场供求关系变化，继续实行此政策的弊端日益显现。虽然2015年以来二手住宅交易环节的税费已有所降低，但进一步下调的空间仍然较大，而商业营业用房等非住宅类交易环节税费过高的情况尚未改变。建议进一步下调二手房交易环节的各种税费，特别是要降低商业营业用房等非住宅类的交易环节税费，降低购买成本，鼓励梯度消费，扩大市场需求。
　　三是进一步完善住房金融服务体系。居民住房消费高度依赖银行信贷支持。随着城镇住房供求关系的变化和人口城镇化率的提高，需要进一步完善住房金融服务体系，以适应城镇居民改善居住条件，农村人口进城和流动人口购房增加的新趋势，确保各类有支付能力的群体都能享受到住房金融服务。
　　四是通过完善相关配套设施、促进产业发展和进行区域布局调整等方式，培育商业地产等非住宅项目的市场需求。
　　作者为国务院发展研究中心市场经济研究所副所长