5月3日,深圳市规划和国土资源委发文表示,深圳市将在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。而此前的4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售的首个试点项目。对此类地块上的商住项目而言,将不会有预售的概念,而是需要在项目竣工后才可以销售。从需求的角度看,这意味着购房者能够买到现房产品。从供给的角度看,这会挑战房企项目开发的常规思维。若往深层次看,深圳探索现房销售模式,其本意在于加速住房供给端的去杠杆化。由此观之,深圳此次政策调整并不简单。

  供给端背后的高杠杆模式

  需求端有类似“首付贷”等说法,指的是购房交易环节的高杠杆模式。那么,供给端是否也有高杠杆模式呢?这个问题其实一直被忽视。我们从商品房的“期房”和“现房”概念说起。对于这两个概念,相信有购房经历的人并不会陌生。去售楼处购房时,房企会在沙盘周围公示商品房预售许可证,即房屋买卖的“五证”之一。购房者交付购房款后,并不能立即领取房屋钥匙,因为工程还没交付,大致需延后六个月。

  换个角度看刚才的“期房”和“现房”概念。由于商品房开发的周期相对较长,为了加快推进住房的供应和分配节奏、解决中间环节的融资问题,国家积极引入预售许可制度。实际情况是,当工程项目的进度达到三分之二时,房企就被允许进行房屋销售。这个时候房企快速获取了预售资金和按揭贷款,进而利用此类资金维持了后续工程项目的建设。很显然,在此类制度下,房企压缩了拿地和房屋销售的间隔时间,同时可以利用此类房款填补剩下的三分之一工程款项。这相当于房企用三分之二的工程资金,就可撬动整个工程的销售回款任务。这显然也是一种高杠杆策略。当然,有一点值得肯定的是,预售许可制度为中国住房市场的快速发展发挥了重要作用。

  对预售许可证的管控和调节,成为地方政府调节房企供应指标、改善供给端的重要方式。这里可以稍许回顾过去的做法。2012年10月,国务院发布了《关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》。在这一决定中,“商品房预售许可”的审批单位出现了微妙变化,即从“县级以上地方人民政府房地产管理部门”变为“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。而在2013年第四季度,包括一线城市在内的各大城市房价快速上涨。为了平抑价格的波动,相关地方政府积极对高端楼盘的预售进行设卡,进而改变了供给结构。此类例子较好地说明,预售许可证或预售制度是供给端调节的重要工具变量。

  近两年政府对此类制度或工具的运用在增多。比如,部分城市为了防范土地闲置问题的出现或者为了鼓励房企加快投资,都放松了楼盘预售的条件:允许适当降低工程形象进度的要求,进而释放房企开发的资金压力,这都使得房企有更大的能力去加快投资。这其实也是一种加杠杆的策略,即在自有资金既定的情况下加快投资节奏。但是,和住房交易环节加杠杆不同,供给端加杠杆是必要的。应该说,在供给侧改革和去库存过程中,此类开发环节加杠杆的策略有其优势,值得肯定。

  深圳打响去杠杆第一枪

  通过灵活实施商品房预售政策,地方政府可以较好地管控楼盘的供应规模和结构。而如果尝试现房销售的模式,那么这意味着房企从拿地到项目销售的周期将被拉长。对于库存规模明显不足、亟需加快供应的深圳来说,这个时候突然出台这样一个政策似乎有悖常理。换言之,深圳地方政府为什么尝试放弃预售许可证制度呢?

  从深圳目前的供给压力或者库存压力看,库存不足、去化周期明显偏短是深圳住房市场的短板。也就是说,如果从应对持续上涨的房价压力看,深圳更应该放宽预售条件,鼓励各房企采取高周转的方式去预售和营销商品房。但如果此类土地市场强制实行现房销售的模式,那么过去可以预售的商品房可能在新的制度下依然难以符合入市的条件。这显然会使市场上的可售房源更少,进而加大房价上涨的压力。

  而且从房企的角度看,或许也不能够较好地理解这样一个政策。因为对房企来说,在房源紧俏的情况下,期房销售的市场空间非常大,往往期房销售能够获得“日光盘”的效应,定价方面也会比较灵活,无需依赖现房销售模式。从这个角度看,深圳打响现房销售的第一枪,似乎不会得到房企或市场的认可。

  但实际上深圳此举颇有魄力,是对传统住房开发模式的一次大变革,即捣碎了传统预售制度下的高杠杆模式。部分房企的抵触或不适应,自然和其无法快速摆脱传统开发模式有关。

  深圳此次探索改革期房销售制度,或暗示后续土地制度改革将有大动作。去杠杆将成为深圳房地产供给层面的一个大战略,房企在开发环节将不能依赖预售资金来撬动整个工程项目,而需要通过自有资金或其他融资渠道来实现。背后的改革压力可想而知,但深圳仍然在全国迈出了勇敢的第一步。

  供给端去杠杆任重道远

  因为有了预售制度提供的温床,所以很多传统房企觉得开发商品房很轻松。在监管不严的情况下,部分房企甚至在项目销售没有达到预售许可的条件下就提前违规销售。而购房者不可能接受过严格的投资教育和训练,往往在认购此类住房时承担了各种风险。

  从期房销售模式转向现房销售模式,能够较好地净化住房交易的环境。在过去期房销售模式下,房企对“炒楼花”或者“炒房票”的做法会采取漠视或置之不理的态度。因为对于房企来说,其关心的指标很单一,即销售额的提升,至于谁买谁卖并不关心。所以在实际过程中,很多购房者在没有购房资格或没有购房能力的情况下违规购房,待持有一段时间后转让给其他购房者,进而套利,这干扰了正常的住房交易秩序。而在现房销售模式下,购房款缴付到房产证办理的时间间隔会大大缩短,这会遏制此类套利交易行为的发生,进而净化住房交易环境。

  同时,由于没有了这样一个高杠杆的融资模式,房企在现房销售模式下会更加注重对项目背后的成本收益等指标的管控。此外,由于依赖预售资金获取融资的渠道被堵上,房企有动力去挖掘新的融资渠道。可以预计,后续各类再融资和传统信贷融资的规模会增加,商业银行和投资者则会从企业资质和开发能力等角度来评估房企的还款能力。总体上说,现房销售模式能发挥优胜劣汰的竞争机制,融资能力差的房企会退出开发领域,实力强的房企则会获得更多的开发项目。

  而且随着改革的深入,可以预计,后续认同此类制度的房企数量会增加,或者说房企会逐渐适应此类制度。既然在土地出让环节就已经明确了项目现房销售的条件,那么房企在拿地的时候自然会考虑相关的新成本。

  当然,必须承认,当前大规模地为供给端去杠杆是比较困难的。尤其对一些三、四线城市的房企而言,若采取现房销售,整个供给环节资金断裂的可能性会很大。深圳此次改革是蜻蜓点水,点到为止,属于地方版本的创新,其效果如何还有待评估。但对房企来说,降低对预售制度下融资模式的依赖,进而尝试在更长的开发周期中稳健操盘,是未来努力的方向。