政策未出市场已先动。

  据亚豪君岳会统计数据显示,2016年端午小长假期间(6月9日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交2503套,成交面积35.65万平方米,相比五一小长假分别增加210%、301%,同时这一成交量也创造了历年端午小长假的新高,而这三天成交量也相当于5月成交量的三成。

  其中商住类产品共实现成交2286套,占全部成交比重高达91%。从成交排行来看,端午期间成交套数排名前十的项目均为商住产品,其中排行首位的项目尚峰壹号三天实现签约941套,林肯公园签约636套,两个项目成交之和即占据了全部商品住宅成交的63%。

  亚豪机构市场总监郭毅分析认为,端午小长假成交的暴增,源于北京商住房全面限购传言的泛滥。5月5日通州商住限购之后,6月6日门头沟商住产品暂停网签,随即业内开始流传“北京商住将全面限购”的传言。虽然这一消息尚未被证实,但是从通州市场先例来看,5月通州商住限购之后,区域全月商住成交仅271套,仅相当于4月成交量的4%,限购对于成交的制约由此可见一斑。以通州为鉴,一些商住项目出于规避风险的考虑,开始抓紧签约。

  从供应情况来看,2016年端午小长假期间(6月9日-6月11日)仅有两个项目入市,北京城建·上河湾以及天恒世界集,两个项目共新增住宅产品152套,预售许可面积1.4万平方米,再加上6月首周加推的旭辉26街区项目,截至11日,6月住宅市场仅有3个项目入市,其中仅一个普宅项目,另外两个为商住项目。

  郭毅分析,今年以来,商住产品与纯商品住宅产品的成交量,一直处于两分天下的态势,甚至出现商住超越纯商的现象,一旦商住限购,市场格局将发生重大调整。在限购消息落地之前,商住类项目仍将继续加快出货,预计6月北京商住成交量将再创历史新高。

  一位业内资深人士担心,如果北京商住房限购政策“一刀切”,将对市场带来较大风险。

  在北京的房地产市场中,一直存在着将规划用途为商业、办公,但开发设计或改造成具有独立厨卫、上下水等用于居住的项目。商改住现象的存在,说明了土地供应结构存在不平衡。商业、办公用地超过需求能力的供应,造成大量闲置,而住宅市场在严厉的限购政策下依然供不应求。上述资深人士认为,这些商住产品在一定程度上弥补了住宅供应的不足,对住宅市场起到补充完善的作用。如果对现有的商住产品一刀切,势必会进一步哄抬住宅产品价格,对房地产市场调控带来不利影响。今后,应合理调整土地供应结构,并从规划角度严格控制商改住,而不是采用一刀切的方式,造成市场的大幅波动。

  据其介绍,自2012年以来,开发商通过市场竞价摘牌的商住项目中,仅有877万平方米形成市场供应,占全部2399万平方米出让面积的36.56%。已投放市场的尚有306万平方米未实现销售。如果再限定销售对象,交易量的大幅下滑可能严重影响开发商运营,产生资金困难。

  该人士认为,对于商住项目的购买人,一部分用于投资,还有很大一部分是因为住宅限购,只能购买商住产品用于自住。对于已经购买商住项目的购房人而言,有可能面临开发商违约,无法按期交付房屋。同时,商住项目金融理财产品的购买人也面临无法收回本金,导致社会风险。