随着招商蛇口(001979.SZ)亮丽的年报公布，业内对于招商蛇口的2017年充满了期待。

　　3月27日晚间，招商蛇口发布了2016年年度业绩报告：公司实现营业收入635.73亿元，同比增长29.16%;归属于母公司净利润95.81亿元，同比增长39%;每股收益1.21元，同比增长30.11%。资产负债率降至68.96%，同比下降1.56个百分点。

　　多家券商均认为该业绩超出预期，继而对于招商蛇口有了更多的期待。

　　业绩超过预期

　　从2016年年报可以看出，在重组上市后招商蛇口三大业务板块均成绩斐然。报告期内，园区开发与运营实现营收70.94亿元，占比11.16%;社区开发与运营实现营收561.39亿元，占比88.31%;邮轮产业建设与运营实现营收3.4亿元，占比0.53%。

　　2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地产，一个新企业登上时代舞台。重组前，招商地产以房地产开发为主业，重组后，招商蛇口确定了社区开发与运营业务、园区开发与运营和邮轮产业建设与运营为三大主营业务。

　　讲故事、造概念并不难，难的是实实在在的行动和行之有效的改变。一年来招商蛇口一连串的战略落地动作有目共睹，令人感受招商蛇口对引领城市升级的决心和勇气。

　　社区开发运营方面，2016年1~12月，招商蛇口在36个城市(含香港、新西兰)拥有108个在售楼盘，实现签约销售面积471.15万平方米，签约销售金额739.34亿元，同比增加28.41%。2016年新增土地储备中，一线城市权益地价占比52%，二线城市占比48%。除了从公开市场获取资源，集团内资源的协同和产业新城的拓展也成为公司获取优质储备的重要途径。招商蛇口多年来深耕中高端精品住宅，聚焦产品管理，不断提升产品品质。

　　记者了解到，随着2017年房地产调控政策方向明了，房地产市场将保持平稳发展，2017年，招商蛇口将奔着1000亿元销售目标进军。

　　园区开发和运营是连接“前港”(港口)和“后城”(住宅和商业区)的纽带和主要载体。以蛇口网谷为代表的产业园区，实现了片区创新驱动要素引入和集聚，成为国务院首批“双创”示范基地，发展方式完成由资源粗放型向质量效率型转变。

　　自由贸易区作为政策特殊的园区，肩负着我国新一轮对外开放的重要使命，自贸区建设在2016年也取得了长足进步。2016年，前海蛇口自贸片区新注册企业53,088家，累计注册企业124560家;注册企业实现增加值1410亿元，同比增长38%，超额完成12%，片区经济高速发展。

　　深圳前海蛇口自贸区开启“深港合作区+自贸试验区+保税港区”以及“自贸区战略+深港合作战略+一带一路”的“三区三战略”叠加模式，同时成为粤港澳湾区对外开放的门户枢纽。

　　邮轮产业建设与运营板块方面，2016年5月，蛇口太子湾片区9.4平方公里获批设立“中国邮轮旅游发展试验区”，依托自贸区和邮轮旅游发展实验区的“双区”叠加优势，太子湾邮轮母港将在国际及港澳地区邮轮合作中发挥更重要的平台作用。2016年11月12日，深圳蛇口太子湾邮轮母港盛大开港，成为推动深圳旅游发展的重要引擎，成为深圳连接世界的新桥梁。

　　蛇口模式成效显著

　　招商蛇口相较于其他开发商而言，其多元、特色的业务将成为支撑未来发展的一大动力。

　　重组上市后的招商蛇口工作重心由单一的地产业务，升级到园区、社区与邮轮三大业务协同发展，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位，提炼出“前港-中区-后城”的空间发展模式。

　　“前港”是指港口经济。这一部分将着力于高端邮轮的运营;“中区”则是这一模式的核心。其重点的业务是园区开发和运营，本质是一种产业地产，也是昔日蛇口工业区的主营业务;“后城”是社区开发与运营。

　　“现在‘前港-中区-后城’的模式，是我们经过38年的摸索，加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的漳州开发区的实践，总结出的招商局关于产业园区、产业新城发展的新的模式。”招商蛇口党委书记、副总经理刘伟告诉记者。

　　记者了解到，招商蛇口依托产业园区，打造“产网融城一体化”的发展模式，形成社区、园区、邮轮三层业务。

　　“招商局的邮轮现在还没有全面宣传，我们在中国沿海主要的城市完成了邮轮母港的布局。一个非常精彩的产业即将呈现。”刘伟说。

　　招商蛇口主要是“区域聚焦、城市深耕、转型发展”。转型发展对每个企业来讲都面临很大的挑战，在这方面招商蛇口除了传统的社区或者说房地产开发以外，在园区和邮轮方面我们会发力，会为我们的新的竞争力的形成做出新的样板。

　　“对我们‘前港-中区-后城’的再提炼和通用化，我们认为它叫SIDO模式，也就是战略研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综合运营。”刘伟表示。

　　业内人士指出，社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为促进，发挥不同阶段的经济效应。短期来看，社区板块的开发销售是招商蛇口目前利润的重要来源，园区板块的物业服务、出租管理是贡献稳定现金流的重要部分，邮轮板块则是需要大量前期投入的新业务;中期来看，园区的有效拓展将为社区板块提供充足的更有竞争力的土地储备，园区产业的聚集和基础设施的完善也将有效提高住宅产品的价值，招商蛇口提前布局的邮轮业务将助力公司打造特色的邮轮母港，并增强获取城市综合体的能力，为社区板块储备优质的土地资源;从长期看，三大板块的协作发展，交叉运营，将形成招商蛇口特有的发展路径和竞争优势，最终实现公司既定的战略目标。

　　千亿目标可期

　　招商蛇口2016年的销售目标为650亿元，实际签约销售金额739.34亿元，从而超额完成2016年的市场承诺。记者了解到，未来蛇口模式在深圳前海、深圳国际会展中心、北京通州台湖及其他一、二线城市也加快推广复制的步伐。

　　经历了三大板块布局业绩高增长，2017年的招商蛇口制定了更高的发展目标，将努力实现房地产销售金额1000亿元，计划新开工面积765万平方米、竣工面积528万平方米;将争取在聚焦区域内获取优质园区资源;力争通过适当方式组建自有的邮轮船队。

　　2017年在三大板块发展战略发展方面，社区板块将坚持差异化营销策略，深耕战略重镇，重点打造“玺、雍、依”三大系列产品，全面推广批量精装修战略，优化户型设计和成本适配，多管齐下提升产品力，促进年度销售计划的实现并进一步优化货值结构。

　　园区板块将进一步复制“蛇口模式”，在重点关注区域力争获取优质园区资源。在深圳前海蛇口自贸区这个大本营，公司将力争完成前海土地整备并制定前海妈湾片区详细的开发及产业发展计划，加速重点项目的开发建设。同时，公司将加强产业研究院的建设，完善园区运营和服务平台，继续打造产业聚集和园区运营能力。

　　邮轮板块将继续提升太子湾邮轮母港的邮轮到港艘次及客流量，强化与招商局旗下区外邮轮码头的联动，共同打造精品航线;积极推动与国际邮轮运营商的合作谈判，提升邮轮到港艘次及客流量;建立邮轮服务平台，邮轮服务合资公司实现平稳运作。在市场快速发展周期，抓住市场机遇，抢占行业高点。

　　同时招商蛇口还表示：要进入世界500强，仅靠内涵式发展远远不够，公司将结合外延式增长方式，两条腿走路，以自身良好的管理水平、全产品开发的经验以及低廉的资金成本优势开展并购工作。随着国企混改提速，在央企、地方国企的兼并重组领域，有望出现难得的并购机遇。

　　“今天我们说房地产的万亿时代，其实我觉得过大的规模未必一定是好事，大象会跳舞，但是大象跳舞还是很累的。在中国城镇化进程当中，对一个在这个行业中奋斗的企业，我觉得可能要做更多有意义的事，对行业有更大贡献的事，我觉得这可能是更精彩的。”刘伟说。

　　在刘伟看来，招商蛇口现在的定位是中国领先的城市及园区开发与运营服务商。在城市和园区的开发与运营方面，他们在做这样的转型，和过去的纯房地产开发发生了根本的变化，成为中国城市升级，包括功能、产品、生活方式和产业服务升级的标兵。