一、卖房未及时通知租户是否构成违约?

　　案情介绍：

　　2006年起牛女士在本县租赁海保公司所有的商铺经营婚纱摄影拍摄生意，约定年租金4万元，租期八年(自2006年2月1日起至2014年1月31日止)，同时约定租赁期间承租人转让房产应提前一个月书面通知牛女士。2013年2月，牛女士在缴纳房租时得知该租赁房屋已于2006年3月18日售于贾某，并已办理了房屋产权变更登记手续。

　　2014年1月26日，牛女士将海保公司、贾某以及受被告海保公司委托，与原告签订涉案房屋租赁合同的滨州物业公司作为被告起诉至法院，请求判令被告海保公司与被告贾某间签订的房屋买卖协议无效，三被告连带赔偿原告人民币45万元。后诉讼中经评估，赔偿金额明确为房屋现价值和当时销售价的差额386.65万元。

　　被告海保公司辩称，原告主张赔偿损失386.65万元依据价格评估结论作为参考，评估的商业用房单价过高，评估报告鉴定的价格有失公允。原告以2006年与2015年市场价的差距作为损失，该主张没有依据。涨幅损失的计算应扣除办理产权登记手续产生的税费。

　　被告滨州物业公司辩称，其受被告海保公司委托，与原告签订涉案房屋的租赁合同，相关责任应由海保公司承担。

　　被告贾某辩称，其对讼争房屋的取得属善意取得，且办理了产权登记手续，原告主张协议无效于法无据。

　　法院一审认为，海保公司作为出租人在房产所有权转移时应当履行通知义务，其未按约履行的行为构成违约，原告有权主张相应的违约损失。双方租赁合同中对出租方的违约责任没有作出约定，参考合同中约定的承租方违约时的责任比例，具体数额酌定为以被告海保公司和贾某的成交价的20%，计算为17.2万元。由于原告申请评估的房屋价值与被告贾某购房价格十分悬殊，明显与市场行情不符，原告据此差额主张损失，法院不予支持。被告贾某已对价受让且占有财产，并无证据证明其主观上存有恶意的情形，因房屋租赁合同未办理登记备案手续，承租人的优先购买权不具有对抗第三人的效力，被告贾某不承担赔偿责任。被告滨州物业公司作为合同签订及合同履行的代理人，在代理权限内实施民事法律行为，不承担赔偿责任，由其委托人承担民事责任。据此判决海保公司赔偿原告损失17.2万元。驳回原告的其他诉讼请求。

　　二、律师有哪些建议?

　　应保障承租人的优先购买权

　　该案一审承办法官说，近些年房地产业繁荣，随之而来的房屋租赁争议也越来越多。依据法律规定，房屋租赁人对租赁房屋享有优先购买权，但是实践中优先购买权没有受到应有的重视，许多房屋所有人认为房屋是自己的，可以随意处分，租赁人无权干涉其房屋买卖活动。优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，具有合理性和正当性，业主在房屋交易的时候要充分予以重视，否则由此造成的损失需要责任人进行赔偿。即使自己的房屋，买卖也不能太任性 。

　　尽管优先购买权在法律中规定了很长时间，但是关于优先购买权受侵害时如何赔偿，法律并没有明确的规定。根据我国法律规定的基本理念，民事赔偿以填补损失为基本原则，对于因为优先购买受到侵害引起的损害赔偿，应当根据当事人的实际损失情况进行合理判断，本案中依照租赁合同中的违约责任标准进行裁判较为合理，既符合当事人的心理预期，也符合当事人对合理损失的基本判断。