3月13日，香港股市高开高走，内房股表现亮眼，集体大涨。中国恒大涨9.86%，富力地产涨8.91%，碧桂园涨5.14%，融创中国涨4.17%，首创置业涨10.26%。

　　受重组深深房A利好影响的中国恒大股价创下52周以来新高，报价6.91港元/股，成交量达到1.8亿股，涉及资金达11.28亿港元。

　　哪些原因导致内房股股价集体上涨?内房股股价大涨与此前万达商业、富力地产等A股市场IPO状态更新有何联系?

　　内房股再度爆发

　　继2月份内房股大涨之后，3月13日，内房股迎来了新一波上涨势头。截至收盘，据不完全统计，包括中国恒大、富力地产在内的25只内房股取得不同幅度涨幅。中国恒大股价创下52周以来新高，报价6.91港元/股，成交量达到1.8亿股，涉及资金达到11.28亿港元，总市值达到946.94亿港元，逼近2015年创下的1200亿港元市值纪录。

　　关于此次内房股的再度上涨，国泰君安分析师刘斐凡接受采访时分析认为，此轮上涨是2月份内房股上涨的延续，内房股上涨已经成为一个趋势。

　　在上涨的内房股中，上涨速度较快的，包括富力、雅居乐、恒大、碧桂园在内，三四线库存量较大的房企涨幅呈现扩大的态势，而中海、华润等土地储备集中在一二线城市的房企股价上涨幅度反而不大。

　　据报道，雅居乐今年以来的累计涨幅高达56%，新城发展控股、富力地产、融创中国今年以来的累计涨幅也超过40%。

　　关于令市场忧虑的房产税问题，决策层表态没有明确的时间表。摩根大通认为，此举令其确信政策支持楼市，加上现时土地成交已回落，库存风险减弱。

　　内房股估值修复

　　目前港股整体的估值水平低于A股，过去两年内地房企的合约销售比较好，业绩亮眼，得到市场的青睐;加上深港通，沪港通之后，大量的资金南下，这些因素皆有助于内房股的估值修复。

　　房地产与金融资深评论人黄立冲接受采访时表示，推动内房股上涨的重要原因内地部分公募及私募基金借道港股通，对香港市场的中资房地产板块进行了配置。

　　黄立冲认为，目前一些公开披露的经济指标反映基础原材料价格上涨(PPI)，但是CPI维持非常低的位置，导致了介于基础原材料与终端价格中间的夹心层的企业生存环境更加恶劣，风险加剧;相比之下，房地产的安全度和回报率较高，投资者依然看好房地产前景，港股越来越A股化的趋势使地产业的估值有所修复。

　　整体来看，港股市场的中资房地产股近几个月涨势良好，恒生内地地产指数在今年不到一个季度的时间里累计涨幅已超过25%，而去年该指数全年累计下跌了13%。

　　回A提速刺激效应凸显

　　刘斐凡指出，除了上述原因，房企回归A股提速也成为刺激内房股上涨的原因之一，恒大和富力回归A股的期望值提升。

　　目前万达商业、富力地产IPO的审核状态为“已反馈”，对于富力而言，10年回归A股的长征路已迈出了关键一步，回归A股提速。富力地产表示2017年持续推进回A工作，对获得上市批准保持信心。

　　从近期公布业绩的富力地产等房企数据来看，2016年房企的利润率较为可观，基本面影响正面。

　　刘斐凡认为，房企是资金密集型企业，回归A股之后估值将提升，有利于融资，降低杠杆率，降低财务成本，有利于提升利润率。

　　关于内房股的后续走势，黄立冲认为，如果内地资金继续流入，已经套现离场的资金再度回流，则将维持上涨的态势;如果已套现的资金流出到别的市场，那么内房股的股价将重新往下调整。

　　房地产风暴席卷香港!内房股“集体暴动”

　　有人说，是两大消息引爆了“内房股”：第一，中国恒大3月11日公告，宣布旗下的“恒大地产”引入了300亿元人民币的战略投资;第二，融创中国也有好消息，证券日报报道说“乐视正在向融创出售其土地资源”，相当一批土地在一二线城市。

　　其实，这绝对不是“内房股”大涨的关键原因。最关键的原因，还是我昨天问题里说的：楼市惊现“新逻辑”，很多人完全没有看懂!

　　我昨天在专栏里分析了“两会”期间人大、央行、住建部、国土部和银监会关于楼市的表态，指出5大部门的表述都“偏暖”。比如人大宣布“2017年不会审议房地产税草案”，央行和银监会都表态说“住户部门仍然有加杠杆余地”，房贷还会快速增长，希望楼市稳定。住建部表示，对房地产有信心。国土部则表示“70年使用权到期”问题不大，会保护购房者利益。

　　当然，他们也传递了分城施策、继续调控的意思，强调了“房子是用来住的，不是要来炒的”。

　　我的分析是：由于今年中美关系存在巨大不确定性，加上美元进入快速加息周期，下半年信贷环境偏紧，所以为了稳增长，增加减税空间，官方似乎有意在上半年多卖点房子和土地。所以，调控力度一直不大。最近，在环京津地区、青岛、广州、成都、海南等地，都出现了楼市显著回暖和上升。

　　楼市2017年的“逻辑新变化”，有助于改变香港股市上对内房股的估值。

　　内房股暴涨意味着房价下跌没戏?

　　通常来说，股价往往隐含着对未来的预期，股价上涨一般意味着对未来看好，反之对未来看衰。以房地产市场为例，地产股上涨，应包含对楼市未来的看好，反之，地产股下跌，应认为对未来楼市的看空。如果上述假设成立的话，内房股的暴涨，意味着市场看多未来楼市，房价下跌或将再度落空。

　　不过，正如经济学家总是错误预测中国房价涨跌，房价涨跌与股价涨跌的关系也是罗生门不断。比如，曾经楼价高涨的2009年至2011年，地产股却深陷楼市调控政策、股价回调不断;再比如，2011年至2014年期间房价处于下跌区间，地产股却止跌企稳。因此，仅仅凭借内房股暴涨，就说房价要涨，逻辑支撑是不够的，正如此前股价大跌房价并未大跌一样。

　　香港内房股飙升三大原因

　　香港内房股频频大涨，或许有三个原因，估值极低业绩极好、资金推动和行业政策支持。

　　第一， 估值极低业绩极好。香港上市的内地房地产股票，普遍处于一个低估的状态，这也是万达商业要回归A股上市的重要原因。数据显示，在万达商业启动回归A股上市之前的最后一个交易日，万达商业的动态市盈率仅有6倍左右，远低于A股相关个股的估值水平。彼时的估值，也基本上是内房股尚未启动时主要内房蓝筹股估值水平。

　　除了估值水平极低，上市公司房企去年的业绩水平也是极好。以A股市场的上市房企为例，已经公布年报的18家上市房企，有15家净利同比正增长;17家公布快报的上市房企，16家净利同比正增长;64家公布预报的，有44家净利有望同比正增长。

　　第二， 资金持续南下。估值低业绩好固然非常重要，但没有增量资金的推动，股价也难以大幅度的上扬。随着沪港通、深港通的开通，香港市场正在得到内地资金的持续支撑。截至最新，港股通合计吸金接近420亿元。

　　低估值的地产股或许正是资金净流入的主要目标，以融创中国为例，今年以来，在沪港通前十大活跃股明细数据中，融创中国合计净流入资金近5.8亿元(尚未计入没有达到披露水平的资金情况)。该股今年以来最高成交额8亿元，最低成交额仅为0.5亿元水平，日均成交额仅1.47亿元。

　　第三，政策面支持。在两会期间，李克强总理在政府工作报告中提出，因城施策去库存。这意味着，目前房地产库存仍处于高峰的三四线城市楼市有望得到政策支持。事实上，内房股领涨的龙头品种，雅居乐、中国海外宏洋集团、碧桂园等，都是在三四线城市有巨大土地储备的上市房企。

　　港股通资金南下扫货中资地产股或迎价值重估

　　港股市场的中资房地产股周一集体放量走高，截至收市，恒生内地地产指数涨幅达4.02%，为当日香港市场表现最好的分类指数。其中，港股通标的中的中资地产股领涨，新城发展控股涨幅达14.63%，中国恒大上涨了9.86%，合生创展涨幅9.76%，富力地产上涨了8.91%，花样年控股和禹州地产的涨幅也超过8%。

　　事实上，港股市场的中资房地产股在一两个月前就已悄然上涨了，雅居乐集团2017年1月1日以来的累计涨幅已高达58%，新城发展控股、富力地产、融创中国、中国恒大今年以来的累计涨幅也超过40%。整体来看，恒生内地地产指数在今年不到一个季度的时间里累计涨幅达26.33%，而去年该指数全年累计下跌了13%。

　　中资地产股持续走高的背后原因，正是内地资金的频频扫货。港交所公布的公开数据显示，2月份以来，登上过沪港通及深港通南向“十大成交活跃股”的中资地产股多达11只!他们分别是融创中国、新城发展控股、中国恒大、雅居乐集团、绿地香港、龙湖地产、碧桂园、华南城、合景泰富、宝龙地产以及华润置地。

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