2022年是我国房地产市场发展历史中极不平凡的一年。这一年，房地产市场深度调整，销售额、销售面积、销售价格等数据均出现明显下降。房地产企业资金链吃紧，上下游企业也受到不小影响，购房者观望，商业银行也一度对发放相关贷款持谨慎态度。

　　2022年11月，自金融16条出台之后，短短20天时间，三支箭齐发助力房企融资，缓解房企现金流压力。在第一、第二支箭发出之后，无论是银行对房企的信贷规模授信，还是开发商在交易商协会注册待发行的债券融资工具，都明显增加。据克而瑞不完全统计，截至目前，商业银行为房企提供的意向性授信总额度近人民币3万亿元;同时，民企积极申请储架式注册发行，债券意向发行规模超人民币1600亿元。此外， “第三支箭”与“第一和第二支箭”相比具有独特的优势，它属于股权融资，不会增加房企的负债规模，有利于降低房企的资产负债率，改善房企资产负债表，又为开发商融资提供充足的规模。据克而瑞不完全统计，截至目前，已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。这些企业既有规模房企，也有出险房企。

　　最近一个月，中央层面多部门发文定调房地产市场，为房地产行业的未来发展指明方向。2022年12月14日，《扩大内需战略规划纲要(2022-2035年)》提出要促进居住消费健康发展。次日，国务院副总理刘鹤重申房地产是国民经济的支柱产业。2022年12月15-16日，在北京举行的中央经济工作会议上，也指出要确保房地产市场平稳发展。2022年12月27日，银保监会提出满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表。这些文件互相印证、互为补充，核心在于既要稳信心又要防风险。

　　房地产行业要与高负债、高杠杆、高周转的旧发展模式告别。房地产行业不能也不应该走回过去的“老路”。当前，既有市场又有保障的住房体系正在逐步建立;未来保租房、长租房等相关政策有望发力。房地产行业供给侧要增加保障房供给，租售并举。同时，房地产行业向新模式转型时应注意把握节奏，同时具有系统思维,避免金融、财政、土地等部门单边突进，研究推动房地产业向新发展模式平稳过渡，形成一条高质量、可持续发展的新路。

　　在“房住不炒”的大框架下扩大内需，即支持刚需和改善型住房需求，继续遏制投机性需求。房地产行业是国民经济的支柱产业。未来一段时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。房地产仍将是中国最大的内需之一，刚性需求、改善性需求、住房租赁需求将是政策重点支持的方面。保租房REITs的出现成为了整个房地产行业的热点，因为租赁行业能够如火如荼发展的本质原因系有退出模式。在扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作情况下，地方政府因城施策仍存在较大的放松空间，城镇化蕴含的住房消费潜力可观，住房方面促进居住消费健康发展，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式前进。

　　2023年房企偿债压力仍较大，部分房企流动性困难风险仍未解除。企业要抓住当前融资窗口期，更要借助融资力量拉动销售端，推动经营端流动性回暖，从根本上解决流动性问题。

　　对于购房者而言，他们的信心来自宏观经济向好的大势，以及自身收入的稳定提升。对于房地产企业而言，他们需要有更加充裕的资金来源才会敢于拿地，维护好企业的合理正常运转，近期密集的金融政策有助于企业资金状况的改善和信心重建。企业资金状况的改善，交付的项目逐步增多，也会将信心传导至市场中的购房者，实现市场的联动好转。

　　当前房地产市场的有效需求不足。房地产行业的平稳健康发展自然离不开整个宏观经济的稳定向好，随着我国经济整体平稳健康发展，我们应该对房地产市场的企稳回升有信心。从长远看，尽管房地产行业将进入总体规模相对小一点的阶段，但随着我国城镇化的持续推进以及城市间人口的迁徙，还会有相当数量的需求等待市场挖掘。

　　提升消费者信心，带动市场销售恢复。政府持续动员和加强房企“保交付”，解决期房交付问题，将更好维护购房者合法权益，提振市场情绪，稳住购房者信心。部分地方政府在“限购、限贷、限价、限售”等房地产调控政策将做适当的放松，促使刚需型、改善型住房消费需求的提升。在全面落实疫情防控优化措施后，未来政府会把主要精力放在经济社会发展上，国民经济有望企稳回升。提升居民收入、优化分配格局，居民增收是扩大消费的前提，特别对于住房这样的大宗消费，稳定且有增长预期的收入是居民敢于消费的基本支撑。居民房地产政策面向好的力度和广度都全面超出预期，社会经济活动会逐渐恢复，房地产销售市场信心将逐步修复。

　　2022年，房地产行业在低谷徘徊，房企艰难求生，被业内称之为“至暗时刻”。这一年，很多房地产大事发生，反映出了艰难一年中市场变化和房企百态。但寒冬的坚守终于迎来了花开，随着中央政策的逐步清晰，2023年随着疫情放开，国家经济整体健康发展，将是房地产企稳与大消费爆发的好时机，中国上市公司网后续将继续对地产及大消费领域及相关企业跟踪报道。